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El desafío de conseguir una pequeña hipoteca

El desafío de conseguir una pequeña hipoteca
13 enero, 2021
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Category: Préstamo Personal

De cualquier forma que se mire, $ 100,000 es mucho dinero. Pero en el mundo de los préstamos hipotecarios, no es mucho dinero y la cantidad baja puede hacer que obtener un préstamo sea más difícil en lugar de más fácil.

Para los compradores de vivienda en áreas rurales u otras áreas de bajo costo, o las personas que compran pequeñas propiedades vacacionales o refinancian préstamos por montos bajos, los préstamos por menos de $ 100,000 pueden ser difíciles de obtener y, a veces, imposibles de obtener de los principales prestamistas. Hay otras opciones, como pequeños prestamistas y uniones de crédito, pero los prestatarios probablemente pagarán tasas de interés más altas.

“Las hipotecas de menos de $ 100,000 son difíciles de conseguir”, dice Adam Funk, un planificador financiero certificado en Troy, MI. “Ese es el punto de equilibrio en el que se encuentran los ingresos y los gastos para procesar un préstamo. Si un corredor no puede obtener suficientes ingresos para cubrir los gastos, entonces no haría el trato”.

Un corredor hipotecario novato podría trabajar en el trato para la experiencia, dice Funk, o un banco local o una cooperativa de crédito puede hacerlo con la esperanza de que el cliente utilice sus otros servicios. O el banquero puede trabajar con salario en lugar de comisión, manteniendo bajos los gastos.

Es posible que los préstamos pequeños no cubran los costos del banco

“Si está buscando una hipoteca de solo $ 50,000, espere pagar una tasa de interés más alta que las tasas publicadas y planee cubrir los costos de cierre de su bolsillo”, dice. “Hablando en sentido figurado, hay mucho papel que se debe presionar para tramitar una hipoteca, no importa cuán grande o pequeño sea el monto del préstamo.

Solo los gastos de oficina y salarios para originar el préstamo podrían ser de al menos $ 3,000, dice Funk, quien da el ejemplo de un préstamo de $ 50,000 al 4 por ciento de interés que gana solo $ 2,000 por interés por año. Eso podría no ser suficiente para cubrir la originación de un banco y los gastos anuales administrativos y de cumplimiento de un préstamo, dice.

Las regulaciones gubernamentales limitan la tasa de interés que puede cobrar un banco, por lo que los prestatarios de préstamos pequeños pueden tener que pagar más costos de cierre de su propio bolsillo, dice Funk. Eso podría hacer que los consumidores se opusieran a un gasto tan grande en una casa barata.

También está el factor de que las personas que compran casas de $ 50,000 a menudo tienen factores de riesgo relativamente altos, dice. Estos incluyen puntajes de crédito más bajos, menos ingresos, menos ahorros de emergencia y menos valor colateral de la casa.

Otra dificultad: los altos costos de los préstamos

Algunos estados tienen disposiciones sobre préstamos de alto costo que no permiten un préstamo si los costos del préstamo son altos. Las disposiciones sobre préstamos se basan en porcentajes, no en el monto en dólares, por lo que un préstamo de $ 50,000 o menos probablemente alcanzaría las disposiciones porcentuales permitidas, dice Josh Moffitt, presidente de Silverton Mortgage Specialists en Atlanta.

Por ejemplo, una tasación de $ 400 por un préstamo de $ 40,000 equivale al 1 por ciento del monto del préstamo como costo. Si un estado tiene una disposición de 3 por ciento de “alto costo”, un prestamista no podría ofrecer el préstamo porque los costos superarían el 3 por ciento permitido.

“Varios de los costos asociados con la obtención de un préstamo son fijos y no varían con el tamaño, por lo que, como porcentaje, pueden acumularse rápidamente”, dice Moffitt.

Esas disposiciones sobre préstamos pueden ser más estrictas que las reglas de hipotecas calificadas que el gobierno federal implementó en 2014. Entre otras cosas, las reglas de QM requieren que los prestamistas se aseguren de que los prestatarios tengan la capacidad financiera para pagar sus préstamos hipotecarios a tiempo.

Las reglas de QM en realidad hacen que los préstamos pequeños de $ 60,000 a $ 100,000 sean más fáciles de obtener ahora a través de Fannie Mae que antes de que las reglas entraran en vigencia, dice Brian Seligmiller, vicepresidente de desarrollo minorista de MiMutual Mortgage en Phoenix, Arizona. Fannie Mae solía tener un Un límite del 5 por ciento en las tarifas hipotecarias para ese rango de préstamos, pero ahora tienen un límite de $ 3,000 en lugar de un porcentaje, dice Seligmiller.

Las reglas están destinadas a facilitar que los prestamistas sigan siendo competitivos, especialmente en áreas desatendidas, dice.

Opciones para prestatarios

Además de acudir a un banco pequeño o cooperativa de crédito y probablemente pagar una tasa de interés más alta por un préstamo pequeño, los prestatarios podrían obtener un préstamo personal sin garantía que no requiera garantía. Esto se hace con préstamos para casas diminutas, por ejemplo. Los préstamos se basan en el historial crediticio y la capacidad de pago del cliente, y al prestamista no le importa cómo se usa el dinero.

Lighstream, la división de préstamos al consumidor en línea de SunTrust Bank, ofrece préstamos sin garantía a tasa fija para personas con buen crédito para préstamos de $ 5,000 a $ 100,000 para casas pequeñas. Los plazos son de 24 a 84 meses y no hay tarifas.

MiMutual Mortgage en Phoenix ofrece préstamos hipotecarios por tan solo $ 40,000, dice Seligmiller, quien agrega que la tasa de interés para préstamos pequeños no es tan grande como la gente piensa. Un préstamo de $ 75,000 puede tener una tasa de interés 0.25 por ciento más alta que un monto de préstamo más alto, dice.

Los préstamos por debajo de $ 60,000, dice, son más difíciles de aprobar.

Otra opción para los prestatarios que quieren un préstamo pequeño es comprar un condominio, principalmente por la sencilla razón de que pueden ser más baratos que las viviendas. “Los condominios no son más fáciles”, dice Seligmiller.

Richard Kelleher, un sociólogo de marketing en Phoenix, compró una casa adosada en 1994 por $ 28,000 después de depositar el 20 por ciento y pagar cuatro puntos por el préstamo pequeño, el doble de lo que dice que habría pagado por un préstamo mayor. No fue un préstamo de la FHA sino un préstamo tradicional a través de Wells Fargo. Obtuvo el préstamo con la ayuda de su agente de bienes raíces y el crédito impecable de Kelleher, dice.

Después de refinanciar su hipoteca del 8 por ciento hace años, Kelleher tiene una hipoteca de $ 22,000 con pagos mensuales más bajos que las tarifas de la asociación de propietarios. La revisión se hizo después de que Wells Fargo se comunicara con él. Está buscando venderlo, dando a otro prestatario la oportunidad de buscar un préstamo hipotecario que probablemente tenga pagos mensuales bajos pero que aún sea difícil de encontrar.